北京密云张益才诉北京福城源房地产开发有限公司案件专家论证法律意见书

       受北京福城源房地产开发有限公司（以下简称“福城源公司”）委托就张益才诉其拆迁补偿合同纠纷的北京市西城区人民法院（2019）京0102民再9号、（2019）京0102民初37813号、（2020）京0102民初23935号案件的诉讼请求是否合理，提请进行专家论证并提出专家论证意见。受托方审阅委托方提交的案件材料，结合相关法律规定共同深入研讨的基础上提出以下论证法律意见书。
　　论证专家为：刘生荣、黄开堂、张洁
　　一、委托方提供的材料
　　1.北京市西城区人民法院（2012）西民初字第13949号民事判决书；
　　2.北京市西城区人民法院（2014）西执字第07337号案件卷宗材料；
　　3.北京市西城区人民法院（2019）京0102民再9号民事判决书；
　　4.北京市第二中级人民法院（2021）京02民再63号民事判决书；
　　5.北京市西城区人民法院（2019）京0102民初37813号、（2020）京0102民初23935号案件最终诉讼请求及谈话笔录。
　　6.福城源公司关于两案的补充答辩意见。
　　以上材料均为复印件，委托方对这些材料的真实性和来源的合法性负责。本次论证仅以这些材料显示的案件情况为事实根据，对之外的情况不发表意见。
　　二、张益才的诉讼请求
　　根据张益才2021年10月29日提交的《最终诉讼请求》及根据北京市西城区人民法院2021年10月29日的谈话笔录，确认张益才的诉讼请求为：
　　1.被告承担逾期办理801、802、802-1三套住宅房屋权属证的违约金3465414.51元(231.65平米*2016年2月24日起90日后至2021年10月31日共计1988天*35000元/平米*五年以上中国人民银行贷款利率7.83%/365天)。
　　2.给付2020年7月1日至2021年10月31日门市经营损失3倍(应6倍)补偿款562495.20元及本金利息48779.58元(本金*一至三年贷款利率6.504%/12个月*16个月)。
　　3.给付2020年7月1日至2021年10月31日经营损失，适当补偿款40000元及本金利息3468.8元。
　　4.给付住宅各项设施及维修费本金49700元及本金利息19457.55元 (2017年1月1日至2021年10月31日期间，五年以上中国人民银行贷款利率7.83%)。
　　5.住宅801号65.93平米、802号65.93平米、802-1号99.80平米分别办理权属证办证费用由被告承担。
　　6.住宅房各项契税、印花税、公共维修基金等11项费用81354.5元。
　　7.住宅的水费、电费、暖气费、物业费5年免5年减半一次性支付125330.6元。
　　8.请求对减少的144.02平方米门市面积按每平米6万元计算，共8641200元。其中5515200元折抵正在查封的被告名下的3-1-01号门市45.9平米和4-1-01号门是45.82平米。余款由被告以货币形式补偿不足的门市面积款3126000元用本款另购门市。
　　9.为本案实际发生的证据材料复印费，含录音光盘费120元由被告承担。
　　10.诉讼费由被告承担。
　　11.魏丽柱为被告承担连带民事责任。
　　三、案件基本情况及诉讼情况
　　1.案件基本情况
　　张益才原在北京市密云区(原密云县)南菜园村有房屋24间，建筑面积235.36平方米。
　　2003年，福城源公司根据密云县人民政府“密政发(2002)15号”密云县房屋拆迁实施细则，对南菜园村进行拆迁改造，建设金融商业城，委托北京檀州房地产开发有限公司为拆迁实施单位。
　　2003年12月11日，福城源公司与张益才签订《拆迁安置协议书(回迁)》,确定张益才的应拆房屋面积为235.36平米，全部是住宅用房。福城源公司按照“拆一平米还一平米”的原则，为张益才回迁安置在南菜园回迁楼的2号楼1单元1层234.36平米一套101室，该房屋为底商面积71.4平米（商业拆二平米还迁一平米），折合还迁面积为142.8平米，住宅面积91.56平米，因此还迁安置面积总和为234.36平米。除此之外，因张益才的还迁安置面积少于拆迁面积1平米，按拆迁政策本应退还张益才1平米拆迁款，但张益才要求多给他一套房子，因此协议约定还迁张益才1平米，由张益才自购面积113.55平米、支付自购房款190672.55元再购买一套房，即2号楼1单元201室。张益才签订回迁协议后自行完成搬迁。
　　2008年1月20日，张益才与福城源公司签订《协议》,将上述安置房屋变更为：密云金融商业城6号楼1单元101号，面积291平方米，包括6号商业楼售楼图纸上标明的值班室和储藏室及8号楼1单元801号，面积148.5平方米。《协议》第6条约定，福城源公司自本《协议》签订之日起十八个月向张益才交付房屋。
变更后的补充协议，将应回迁的底商面积71.4平米变更为291平米，凭空多获得商业房还迁面积219.6平米；将原应自行购买的住宅2号楼1单元201室变更为6号楼1单元801室148.5平米的还迁房。由于将还迁235.36平米住宅用房错误的变更成商业用房，相应错误的出现营业损失和营业利润等多项补偿。
2.案件诉讼情况
　　（1）北京市西城区人民法院（2012）西民初字第13949号。
　　2012年，张益才将福城源公司起诉至北京市西城区人民法院，请求：1、履行2008年1月20日签订的补充合同第一条，给付6号楼1单元101门市房291平方米，其中包括：注明的值班室11.7平方米及注明的储藏室18.72平方米，并将本单元所含的八个房间分别序列为6号楼1单元101-1至101-8；2、履行2008年1月20日签订的补充协议的住宅房8号楼801室面积148.5平方米，其中包括已被其分割的802室(80余平方米)；3、立即交付上述二房屋，如暂时不能交付，请法院对本房予以确认属于原告合同约定之房；4、承担本案诉讼费。
　　北京市西城区人民法院于2013年12月17日作出（2012）西民初字第13949号民事判决书，判决：一、在符合相关法律规定的房屋交付条件之日起七日内，被告北京福城源房地产开发有限公司将北京市密云县密云金融商业城六号楼一单元一○一室(双方协议约定地址)交付给原告张益才。二、在符合相关法律规定的房屋交付条件之日起七日内，被告北京福城源房地产开发有限公司将北京市密云县密云金融商业城八号楼一单元八O一室(双方协议约定地址)、北京市密云县密云金融商业城八号楼一单元八O二室交付给原告张益才。三、驳回原告张益才的其他诉讼请求。
　　判决生效后，张益才申请强制执行，福城源公司已于2016年2月24日将密云金融商业城8号楼一单元801室、802室交付给张益才。且西城法院查明：2016年3月17日执行部门关于（2012）西民初字第13949号民事判决交付涉案801、802、101号房屋的谈话笔录载明：张益才称，对于801、802号房屋没有异议，认可交付，关于这部分义务被执行人已经履行完毕。对于101号房屋有异议，认为面积不符，应该是01、02、03三套房屋才对，被执行人的交付我不同意，不认可101房屋的交付。福城源公司表示，对于101号房屋，我们认为13949号判决书所确认交付的就是46平米的101号房屋。
　　（2）北京市西城区人民法院（2019）京0102民再9号案。
　　北京市西城区人民法院（2012）西民初字第13949号生效并申请强制执行后，经西城区人民法院审判委员会讨论决定，于2019年1月25日作出（2019）京0102民监1号民事裁定，再审本案。再审中，张益才提出以下诉讼请求：1.履行2008年1月20日签订的补充合同第一条，给付6号楼1单元101门市房291平方米，其中包括：注明的值班室11.7平方米及注明的储藏室18.72平方米，并将本单元所含的八个房间分别序列为6号楼1单元101-1至101-8；2.履行2008年1月20日签订的补充协议的住宅房8号楼801室面积148.5平方米，其中包括已被其分割的802室(80余平方米)；3.立即交付上述二房屋，如暂时不能交付，请法院对本房予以确认属于原告合同约定之房；4.承担本案诉讼费。
　　西城区人民法院经审理后，于2020年12月23日作出北京市西城区人民法院（2019）京0102民再9号民事判决书，判决：一、撤销本院(2012)西民初字第13949号民事判决书；二、本判决生效后十五日内，原审被告北京福城源房地产开发有限公司将北京市密云县(现密云区)南河路4号院2号楼1层01号、02号、03号房屋交付原审原告张益才；三、本判决生效后六个月内，原审被告北京福城源房地产开发有限公司，为原审原告张益才办理北京市密云县(现密云区)南河路4号院2号楼1层01号、02号、03号房屋的房屋所有权证，所需费用由原审被告北京福城源房地产开发有限公司承担；四、驳回原审原告张益才其他请求。
　　判决后，双方均不服提起上诉。北京市第二中级人民法院于2021年9月13日作出（2021）京02民再63号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。
　　四、法律专家对本案的咨询论证意见
　　围绕张益才的诉讼请求，与会专家进行了细致的分析和深入的讨论，并对张益才的诉讼请求形成了一致意见。与会专家一致认为，张益才为了一己私利，滥用诉权，不仅严重损害了福城源公司的合法权益，而且严重浪费国家有限的司法资源，其诉讼请求依法应当予以驳回。具体的意见如下：
　　1.关于张益才第1项诉讼请求
密云金融城8号楼801室、802室福城源公司交付给张益才依据的是北京市西城区人民法院（2012）西民初字第13949号民事判决书，但该判决书业已被西城区人民法院（2019）京0102民再9号民事判决书予以撤销。而且在西城区人民法院（2019）京0102民再9号民事判决书中并没有判决福城源公司将密云金融城8号楼801室、802室交付给张益才，仅判决福城源公司将北京市密云县（现密云区）南河路4号院2号楼1层01号、02号、03号房屋交付给张益才；福城源公司应在判决生效后六个月内为张益才办理前述房屋的所有权证，所需费用由福城源公司承担。因此，张益才已失去了对801号、802号房屋的合法所有权及占有权，其应当将无权占有的801号、802号房屋返还给福城源公司，且福城源公司有权要求其承担房屋的占有使用费。在此情况下，张益才又何论有权要求福城源公司为其办理房屋权属证。在张益才对801号、802号房屋无权占有的情况下，根本就谈不上其主张的所谓逾期办理房屋权属证的违约金。相反，福城源公司有权要求张益才返还其无权占有的房屋，并支付房屋使用费。
　2.关于第2项、第3项诉讼请求
　　（1）经营损失补偿系指拆迁时对正在营业公司的经营造成损失的补偿。首先，张益才主张的2020年7月1日至2021年10月31日的经营损失，并不是拆迁的时间，不符合经营损失补偿的条件。其次，张益才实际拆迁时并没有任何实质性的经营设施，张益才在诉讼过程中为了多得利益取得的营业执照，有的地址不在拆迁房位置，有的经营者姓名不是张益才。且，《密云县房屋拆迁实施细则》中第十一条第（四）款明确指出“商业用房是指以商品经营生产性质被批准用地的建筑。利用住宅从事商品生产经营活动的房屋不属于商业用房，不按商业用房补偿。再次，张益才的第2项、第3项诉讼请求亦属于重复的诉讼请求。而且关于经营损失补偿款、周转金、逾期入住违约金等全部补偿金额北京市第二中级人民法院（2017）京02民终字第4834号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终字第10161号民事判决书以予以认定具体的金额和应支付的时间段，张益才再次起诉提出该项诉讼请求，属于重复起诉，违反了我国民事诉讼法的“一事不再理”的原则。关于张益才要求给付经营损失适当补偿款的诉请，在拆迁协议中无明确约定，故应不予支持。
　　综上，张益才第2项、第3项诉讼请求没有事实及法律依据，应当予以驳回。
　　3.关于第4项诉讼请求
　　关于第4项诉讼请求中住宅各项设施金额，张益才曾起诉至北京市西城区人民法院，北京市西城区人民法院作出（2018）京0102民初45321号民事判决书，并经北京市第二中级人民法院（2019）京02民终14061号案终审判决，驳回张益才住宅各项设施金额的诉讼请求。
　　住宅维修费，张益才亦曾起诉至北京市西城区人民法院，因张益才自行导致暖气漏水，经鉴定机构到现场无法鉴定，张益才撤诉。北京市西城区人民法院（2021）京0118民初5302号民事裁定书裁定准许张益才撤诉。
　　因此，张益才曾就第4项诉讼请求起诉过，且法院已经作出判决，张益才再次主张该项诉讼请求，属于重复起诉，违反了民事诉讼法“一事不再理”的原则，应当予以驳回。
　　4.关于第5项诉讼请求
　　如前所述，801号、802房屋并不属于张益才所有，张益才无权要求办理房屋的所有权证，也就谈不上主张福城源公司承担所谓的办证费用。
　　5.关于第6项诉讼请求
　　根据我国相关法律的规定，住宅的各项契税、印花税、公共维修基金等均由买受人承担，即由房屋的业主承担。张益才此项诉讼请求没有法律依据。
　　6.关于第8项诉讼请求
　　北京市西城区法院向北京市密云区南菜园村民委员会开具（2022）京0102民初35883号调查取证函，2023年4月14日北京市密云区南菜园村委会向西城法院出具《证明》，经调查核实：证实张益才原所建房屋位置为排子房，所建房屋性质系住宅用房；张益才的建房用地申请表、建地窖协议书、密云县城关镇为张益才发的《基本建设用地许可证》也体现出其拆迁房是住宅。密云县国地资源局为福城源公司颁发的《房屋拆迁许可证》上显示包括涉案房屋在内的所有拆迁部是住宅，根本没有商业用房。
　　由于张益才的原拆迁中没有商业用房，福城源公司不应该还迁张益才商业用房，福城源公司目前已回迁的房屋价值大于张益才应得拆迁房的价值，张益才要求福城源公司对减少的商业面积支付差额款项没有依据。
　　至于用福城源公司名下3-1-01号和4-1-01号房屋折抵给张益才，张益才曾在北京市西城区人民法院（2019）京0102民再9号提出，而西城区人民法院驳回了张益才的该项请求。
　　7.关于第9项诉讼请求
　　张益才第9项诉讼请求系其诉讼的成本，除非双方的合同中有明确的约定有另一方承担，否则，没有任何法律依据要求对方承担该项费用。
　　8.关于第10项诉讼请求
　　张益才请求由被告承担诉讼费用，不属于诉讼请求。诉讼费的承担由法院依职权确定双方的承担比例。
　　9.关于第11项诉讼请求
　　张益才请求魏丽柱为福城源承担连带民事责任没有任何法律依据。魏丽柱是福城源公司法定代表人，其行为是职务行为，案件中魏丽柱的行为均由福城源公司承担，魏丽柱个人不承担任何责任。因此，张益才该项请求无事实及法律依据，应当予以驳回。
　　综上所述，张益才诉讼请求没有事实及法律依据，建议法院依法驳回其诉讼请求。另外，张益才为了达到获得非法利益的目的，重复提起多次诉讼，不仅违反了我国民事诉讼法中的“一事不再理”的原则，而且浪费了大量司法资源，已构成滥用诉权。建议法院对张益才予以处罚。
　　以上论证意见，可供张益才所有拆迁安置补偿合同纠纷案件使用。
　　附：相关法律法规
　　1、中华人民共和国民事诉讼法
　　第一百一十四条诉讼参与人或者其他人有下列行为之一的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
　　（一）伪造、毁灭重要证据，妨碍人民法院审理案件的；
　　（二）以暴力、威胁、贿买方法阻止证人作证或者指使、贿买、胁迫他人作伪证的；
（三）隐藏、转移、变卖、毁损已被查封、扣押的财产，或者已被清点并责令其保管的财产，转移已被冻结的财产的；
（四）对司法工作人员、诉讼参加人、证人、翻译人员、鉴定人、勘验人、协助执行的人，进行侮辱、诽谤、诬陷、殴打或者打击报复的；
　　（五）以暴力、威胁或者其他方法阻碍司法工作人员执行职务的；
　　（六）拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的。
　　人民法院对有前款规定的行为之一的单位，可以对其主要负责人或者直接责任人员予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
　　第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：
　　(一)后诉与前诉的当事人相同；
　　(二)后诉与前诉的诉讼标的相同；
　　(三)后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。
　　当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。
　　3、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
　　第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　　（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；
　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　4、原建设部、财政部住宅专项维修资金管理办法
　　第六条 下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
　　（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
　　5、中华人民共和国契税法
　　第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
　　第二条 本法所称转移土地、房屋权属，是指下列行为：
　　（一）土地使用权出让；
　　（二）土地使用权转让，包括出售、赠与、互换；
　　（三）房屋买卖、赠与、互换。
　　前款第二项土地使用权转让，不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。
　　以作价投资（入股）、偿还债务、划转、奖励等方式转移土地、房屋权属的，应当依照本法规定征收契税。
　　6、中华人民共和国公司法
　　第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
　　公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
　　公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
　　第六十三条 一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。